Cuando pensamos en la compra de una vivienda, en el 99,9% de los casos, debemos pensar también en constituir un préstamo hipotecario para financiar la compra, de forma que ante notario se han elevar a público dos escrituras:
- La de la compra de la vivienda, en ella se refleja la compraventa realizada por nuestra parte al vendedor del inmueble, otorgándonos la propiedad de la misma.
- La de constitución de préstamo hipotecario, se trata de un Derecho Real de Garantía, es decir, aseguramos el cumplimiento directo de una obligación (el pago de la vivienda) mediante la concesión de un poder directo sobre ella ( si no pagamos, el banco que nos dejó el dinero se quedará con nuestra casa ).
Ambas escrituras han de inscribirse en el Registro de la Propiedad, la primera establece quien es el titular de la vivienda, y la segunda dice que sobre esa vivienda pesa una carga o gravamen, que es la hipoteca soportada.
Recientemente hemos visto como ante los tribunales se declaraban “Abusivas” las cláusulas suelo a las que estaban sujetas algunas escrituras, posibilitando que las personas afectadas por estas condiciones, puedan iniciar su reclamación ante las entidades bancarias.
Este tipo de clausula abusiva no la tienen insertada todas las hipotecas, los usuarios afectados son sólo aquellos que sí la tienen incluida en su contrato de préstamos, y por tanto, son los que pueden reclamar la devolución del dinero cobrado indebidamente.
Sin embargo, hay unos gastos que TODOS los que hemos firmado un préstamos hipotecario si soportamos y que ahora, pueden reclamarse, se trata de los gastos que conlleva la constitución de una hipoteca.
En este articulo vamos a analizar cuáles son estos gastos para una hipoteca media, y en qué medida pueden ser reclamados:
- Arancel de Notarios, puesto que formalizamos la escritura ante notario, el precio viene regulado por normativa que aprueba el gobierno y para un préstamo hipotecario de 100.000,00 euros, la cantidad a pagar que corresponde es de unos 775,00 euros.
- Arancel de Registro de la Propiedad, y Registradores, ya que hay que proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad, seguimos considerando un préstamo de 100.000,00 euros, el coste que marca la normativa es de 345,00 euros.
- Tasación de la vivienda, normalmente es un requerimiento que nos realiza el banco y si ha sido el banco quien ha impuesto al tasador debe ser quien asuma el gasto que oscila entre 200 y 400 euros.
- Impuestos del préstamo hipotecario, ITPAJD, lo ha de pagar el adquirente del bien y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. El importe varía según el importe solicitado al banco y la Comunidad Autónoma donde estemos, en Andalucía es el 1.5%, sobre nuestro ejemplo de préstamo sería un total de 1.500,00 euros.
En total hablamos de unos gastos sobre un préstamo hipotecario que ascienden a 2.820,00 euros, y que hasta la actualidad han sido soportados por la persona que adquiere la vivienda, pero las cosas están cambiando.
La Sentencia 705/2015 de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de fecha 23 de diciembre de 2015, declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA y Banco Popular imponen al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivadas del préstamo hipotecario.
Lo cierto es que todas las entidades bancarias han actuado así, de forma que prácticamente todas las personas que han firmado una hipoteca han hecho frente a unos gastos que ahora los tribunales reconocen que no les correspondía soportar en exclusiva.
La obligación de pago es del solicitante del servicio y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el banco, porque al constituir la hipoteca, la vivienda queda especialmente sujeta a responder en caso de impago (es decir, se trata de un crédito privilegiado) frente a otros acreedores que pudiera haber y además hace que esa garantía hipotecaria tenga eficacia frente a todos (a través del Registro de la Propiedad), con especial peso en la vía judicial.
Por tanto, al banco le debería corresponder, en exclusiva, el pago de los gastos que conlleve, pero hasta ahora estos pagos venían recayendo únicamente sobre el particular que adquiere la vivienda y soporta la hipoteca.
Es por esto que el que vayan apareciendo sentencias corrigiendo esta situación abre una vía a la reclamación de estos gastos al banco, unos gastos que ha soportado solamente el comprador de la vivienda, y que como vemos, han de ser, cuanto menos, compartidos. Actualmente los bancos están ya asumiendo parte de esos gastos, para evitar futuras reclamaciones. Vienen asumiendo entre el 25-40% de los mismos.
Para reclamar estos gastos hay que presentar un escrito en el banco reclamando la devolución con carácter retroactivo de los gastos de la constitución de la hipoteca tanto notariales y registrales como los del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y acompañar a ese escrito copia de las facturas que acrediten los mismos.
Si no tuviera una respuesta favorable, podemos acudir al Banco de España, y por supuesto, a la vía judicial.
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